El caso Rishi Kapoor deja una pregunta que todo inversionista debería hacerse antes de entregar un depósito: ¿qué estoy investigando además de la propiedad?
Miami continúa atrayendo compradores e inversionistas internacionales interesados en nuevos desarrollos y propiedades en preconstrucción.
Normalmente, la atención se concentra en el precio, la ubicación, los amenities, las vistas o la posible apreciación.
Pero una reciente sentencia federal en Miami recuerda que existe otra parte de la inversión que merece igual atención: quién desarrolla el proyecto, cómo se maneja el dinero del comprador y qué establece realmente el contrato.
El caso Rishi Kapoor
Rishi Kapoor, ex CEO de Location Ventures, compañía que promovió proyectos inmobiliarios en el sur de Florida, fue sentenciado a 136 meses de prisión federal —11 años y 4 meses— después de declararse culpable de lavado de dinero y conspiración para no pagar impuestos de nómina.
Según la Fiscalía Federal para el Distrito Sur de Florida, Kapoor recaudó aproximadamente $89 millones de inversionistas y la mayoría de los proyectos para los cuales solicitó ese capital nunca llegaron a construirse.
El caso incluyó además el uso de dinero de inversionistas para gastos personales. Las autoridades identificaron, entre otros, un yate de 68 pies, un anillo con un diamante de 2.8 quilates y una residencia de $5.9 millones en Cocoplum.
Sin embargo, para un comprador de preconstrucción existe un elemento todavía más importante.
El Departamento de Justicia informó que Kapoor realizó representaciones falsas a agentes de escrow para obtener la liberación de depósitos de compradores de condominios en preconstrucción. Posteriormente utilizó fondos para beneficio propio y para gastos ajenos a los proyectos para los cuales estaban destinados.
La Securities and Exchange Commission (SEC) también había presentado en enero de 2024 una acción civil contra Kapoor y entidades relacionadas, alegando, entre otras conductas, apropiación indebida de fondos y la mezcla de aproximadamente $60 millones de capital de inversionistas entre diferentes entidades.
Las alegaciones de esa acción civil deben distinguirse de los hechos correspondientes al proceso penal posterior.
Pero ambos procedimientos dejan una pregunta especialmente útil para cualquier comprador:
¿Qué debería investigar antes de entregar dinero a un proyecto en preconstrucción?
1. No investigue solamente el edificio. Investigue al desarrollador.
Un render espectacular no nos dice quién está detrás del proyecto.
Antes de comprometer una cantidad importante de capital, conviene investigar la trayectoria del desarrollador: proyectos terminados, experiencia en el mercado, historial de entregas, socios relevantes y problemas regulatorios o litigios que puedan resultar materiales.
Esto no significa que un desarrollador nuevo deba descartarse automáticamente.
Significa algo diferente:
el riesgo debe entenderse antes de asumirlo.
2. ¿Dónde queda realmente su depósito?
Esta es probablemente una de las enseñanzas más importantes del caso.
En Florida, la sección 718.202 de los Florida Statutes establece reglas específicas para los depósitos entregados a un desarrollador cuando la construcción de un condominio todavía no ha sido sustancialmente completada.
Como regla general, los pagos recibidos del comprador hasta el 10% del precio de venta deben depositarse en una cuenta escrow, sujeto a las disposiciones y condiciones establecidas por la propia ley.
Los fondos adicionales están sujetos a reglas diferentes y, bajo determinadas circunstancias y conforme al contrato y la legislación aplicable, pueden utilizarse para ciertos costos relacionados con la construcción y desarrollo del proyecto.
Por eso no basta con preguntar:
“¿Mi dinero está en escrow?”
Conviene profundizar:
- ¿Quién es el escrow agent?
- ¿Qué parte de mi depósito debe permanecer en escrow?
- ¿Qué cantidades, si alguna, puede utilizar el desarrollador?
- ¿Para qué pueden utilizarse?
- ¿Qué establece específicamente mi contrato?
El caso Kapoor demuestra por qué esas preguntas importan.
El Departamento de Justicia informó que se realizaron representaciones falsas a agentes de escrow para conseguir la liberación de depósitos de compradores de preconstrucción.
Eso no significa que debamos desconfiar de todos los depósitos de preconstrucción.
Significa que debemos comprender la estructura que regula y protege nuestro dinero antes de firmar.
3. El contrato importa más que el brochure
La presentación comercial nos muestra el proyecto.
El contrato define buena parte de la relación entre comprador y desarrollador.
Fechas estimadas de entrega, posibles extensiones, depósitos, modificaciones del proyecto, derechos del comprador y otras condiciones relevantes pueden encontrarse en los documentos contractuales.
También existen protecciones legales que vale la pena conocer.
La sección 718.503 de los Florida Statutes establece requisitos de divulgación y determinados derechos de cancelación para compradores de unidades residenciales adquiridas directamente de un desarrollador.
Bajo las condiciones establecidas por la ley, puede existir un período de 15 días relacionado con la ejecución del contrato y la recepción de determinados documentos requeridos.
Pero esto no debería interpretarse simplemente como:
“Todo comprador tiene 15 días para cancelar cualquier contrato.”
Las circunstancias y documentos de cada operación importan.
Cuando se compromete una cantidad considerable de capital, puede ser prudente que un abogado inmobiliario de Florida revise los documentos correspondientes.
No necesitamos convertirnos en abogados.
Necesitamos saber qué preguntas hacer antes de entregar nuestro dinero.
4. ¿Cómo se financia el proyecto?
Construir un desarrollo inmobiliario puede requerir decenas o cientos de millones de dólares.
Ese capital puede proceder de diferentes fuentes: capital del desarrollador, inversionistas privados, préstamos de construcción, depósitos de compradores y otras estructuras financieras.
La existencia de financiamiento institucional puede ser relevante, pero no elimina todos los riesgos.
Dentro de la información disponible, conviene intentar comprender cómo está capitalizado el proyecto y qué debe ocurrir para que llegue desde los planos hasta su terminación.
Esta pregunta recibe mucha menos atención que los amenities.
Probablemente debería recibir más.
Preconstrucción no significa necesariamente mayor riesgo. Significa un riesgo diferente.
El caso Kapoor no demuestra que comprar preconstrucción en Miami sea una mala decisión.
La preconstrucción puede formar parte de una estrategia inmobiliaria razonable dependiendo del proyecto, precio, estructura de pagos, horizonte del comprador y condiciones del mercado.
Pero estamos comprando algo que todavía debe construirse.
Por eso adquieren especial importancia el desarrollador, el escrow, el contrato, el financiamiento y la estructura general del proyecto.
Y existe otra distinción importante:
una rentabilidad proyectada atractiva no compensa automáticamente un riesgo que no comprendemos.
Antes de preguntar únicamente:
“¿Cuánto puedo ganar?”
también deberíamos preguntar:
“¿Qué tendría que ocurrir para que esta inversión salga según lo previsto, y qué sucede si no ocurre?”
Para el inversionista extranjero, la estructura importa todavía más
Quien compra desde Bolivia, Ecuador, Colombia, Perú, México, España u otro país enfrenta además la distancia.
Eso hace especialmente importante trabajar con información verificable y comprender no solamente la propiedad, sino también cómo se transferirán los fondos, cómo podría estructurarse el financiamiento, quién administrará el inmueble y qué profesionales deberán intervenir.
Invertir desde otro país no tiene por qué ser extraordinariamente complicado.
Pero la operación debería estructurarse antes de ejecutarse.
Cinco preguntas antes de comprar preconstrucción en Miami
Antes de entregar un depósito importante, intentaría tener respuestas claras a estas cinco preguntas:
1. ¿Quién desarrolla el proyecto y cuál es su trayectoria?
2. ¿Qué establece el contrato sobre mis depósitos y su utilización?
3. ¿Cómo está estructurado y financiado el desarrollo?
4. ¿Qué establece el contrato si existen retrasos o cambios importantes?
5. ¿La inversión continúa teniendo sentido bajo un escenario menos favorable que el presentado originalmente?
Si alguna no tiene una respuesta satisfactoria, quizá todavía falte análisis antes de tomar una decisión.
La lección que deja este caso
Cuando alguien me dice que quiere invertir en Miami, considero que la conversación no debería comenzar preguntando:
“¿Quieres ver apartamentos de una o dos habitaciones?”
Primero deberíamos entender qué busca esa persona: renta, apreciación, preservación de capital, diversificación o una combinación de objetivos.
Después podemos analizar qué tipo de propiedad y qué nivel de riesgo tienen sentido.
Porque comprar preconstrucción no consiste solamente en escoger metros cuadrados, vistas y amenities.
También estamos confiando en una estructura empresarial, contractual y financiera que deberá convertir un proyecto sobre planos en un edificio terminado.
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