Por Jorge Mastrapa, REALTOR® | MastrapaHomes — eXp Realty, LLC
Publicado el 19 de octubre de 2026.
Encontró una propiedad en Miami que le interesa. Conoce el precio y empieza a calcular cuánto dinero necesita para comprarla.
Si piensa financiar, quizás su primera pregunta sea: “¿Cuánto necesito para la entrada (cuota inicial)?”.
Es un buen comienzo. Pero todavía no es un presupuesto completo.
La entrada es una parte de la operación. También hay gastos para cerrar, posibles costos para poner la propiedad en funcionamiento y dinero que conviene conservar después de comprar.
El capital necesario para invertir no se calcula únicamente con el precio de la propiedad ni con la entrada del préstamo.
Para un comprador internacional hay otra pregunta igual de importante: ¿cuánto de ese capital puede movilizar, documentar y tener disponible dentro del plazo de la operación?
1. Separe el precio de compra de su presupuesto total
El precio es lo que acuerda pagar por la propiedad. El presupuesto total incluye los recursos necesarios para adquirirla y sostenerla.
Si compra al contado, deberá contemplar el precio completo, los gastos de la transacción, la puesta en marcha y una reserva.
Si utiliza financiamiento, su capital propio cubrirá la parte del precio que no financie el préstamo, además de los gastos correspondientes y la liquidez que deba conservar.
En ambos casos, una fórmula útil para comenzar es:
Capital propio para la inversión = aporte al precio + gastos de adquisición y cierre + puesta en marcha + reserva posterior.
Esta fórmula organiza el análisis. Los importes deben calcularse para la propiedad y estructura de compra concretas.
2. La entrada debe confirmarse para su operación
No existe un único porcentaje de entrada que aplique a todos los compradores extranjeros.
El prestamista debe evaluar, entre otros aspectos, al comprador, la documentación de ingresos y activos, el uso previsto, la propiedad y la forma de titularidad.
Como referencia de que existen programas para compradores internacionales, HSBC publica opciones y requisitos específicos. Eso no significa que todos los extranjeros califiquen ni que sus condiciones se apliquen a otro banco. Fuente: HSBC, compradores internacionales.
Antes de reservar, solicite una evaluación del financiamiento para su caso. Confirme también cómo afectaría al capital necesario una tasación inferior al precio pactado.
Y recuerde: una evaluación preliminar no equivale a una aprobación final del préstamo.
3. Los costos de cierre van aparte
Además del aporte al precio, pueden existir cargos del prestamista, tasación, servicios de título y cierre, registro, impuestos aplicables a la transacción y pagos anticipados de seguros o impuestos a la propiedad.
Quién paga cada concepto depende del contrato, del programa y de la operación. La compensación de representación que corresponda debe quedar acordada e incorporada al presupuesto.
El CFPB señala que, al presupuestar compras de vivienda con financiamiento, los costos de cierre suelen estimarse inicialmente entre 2% y 5% del precio, sin incluir la entrada. Es una referencia general, no una cotización ni un rango garantizado para una inversión de un extranjero en Miami. Fuente: CFPB.
En una compra al contado no aplican los cargos de originación del préstamo, aunque siguen existiendo otros gastos de adquisición y cierre.
Para decidir, pida un desglose por escrito al prestamista, cuando lo haya, y al profesional del cierre. No dé por incluidos gastos legales, estructura societaria, mobiliario o comisiones bancarias internacionales si no aparecen expresamente.
4. No confunda “dinero para cerrar” con “capital total”
El dinero que deberá aportar el día del cierre puede ser menor que el presupuesto total porque ya entregó depósitos o pagó algunos conceptos.
En las operaciones que utilizan un Loan Estimate, el apartado Estimated Cash to Close considera la entrada, los costos, depósitos ya pagados, créditos y ajustes. El CFPB explica esa diferencia en su guía. Fuente: CFPB, Loan Estimate.
Sin embargo, no todos los préstamos de inversión reciben esos formularios: ciertos créditos de propósito empresarial están exentos de Regulation Z. Confirme qué documentos corresponden a su operación y solicite igualmente un desglose completo. Fuente: CFPB, operaciones exentas.
Un depósito aplicado al precio no debe contarse otra vez como un gasto adicional. Pero sí debe registrarse como dinero que ya salió de su cuenta.
La reserva que conserve después de comprar tampoco es un pago al vendedor: es liquidez que sigue siendo suya.
5. Presupueste la puesta en marcha
Una propiedad puede necesitar recursos antes de producir ingresos.
Dependiendo de su condición y del tipo de alquiler, revise si hará falta mobiliario, reparaciones, contratación de administración, servicios, permisos aplicables o preparación para recibir al primer inquilino.
Si se anuncia amueblada, confirme qué incluye la compra y qué tendría que añadir o reemplazar. Si existe un programa de administración o leaseback, revise sus documentos y los gastos que le corresponden al propietario.
No basta con que el anuncio describa la propiedad como “lista para rentar”.
6. La reserva protege la operación después de comprar
La reserva sirve para afrontar períodos sin ingresos, reparaciones, deducibles de seguro y otras necesidades previstas o inesperadas.
Debe considerar hipoteca, si existe, impuestos, seguros, cuotas de la asociación (HOA), servicios y gastos de operación que le correspondan.
En condominios, revise las cuotas extraordinarias o derramas (special assessments) aprobadas, los proyectos de reparación y la información disponible sobre reservas e inspecciones, cuando sean aplicables. Confirme quién paga cada obligación según el contrato. Esto requiere revisar el edificio concreto; no significa que todos los condominios tengan el mismo riesgo.
También solicite cotizaciones y revise coberturas de viento o huracán, inundación y deducibles. La cobertura de inundación generalmente no está incluida en una póliza estándar de vivienda; puede requerir una póliza aparte o un endoso. En un condominio, diferencie la póliza de la asociación de la de su unidad para no omitir ni duplicar gastos. Fuente: Florida Department of Financial Services.
No hay una cantidad universal adecuada para todas las inversiones. Una propiedad con renta anual tiene una dinámica distinta a una de alquiler corto; un condominio puede tener costos y obligaciones diferentes a una casa.
Además, la reserva que exige el prestamista y la reserva que usted considera prudente no son necesariamente iguales. Confirme qué activos acepta el banco y evite sumar dos veces los mismos fondos si pueden cumplir ambas funciones.
En Florida, el comprador tampoco debe proyectar sus impuestos usando simplemente la factura actual del vendedor. Un cambio de propietario puede provocar una reevaluación. Fuente: Miami-Dade Property Appraiser.
7. Un ejemplo sencillo de presupuesto
Para mostrar la diferencia entre precio y capital total, supongamos una compra al contado de US$500,000, con estas asignaciones hipotéticas:
| Concepto | Importe ilustrativo |
|---|---|
| Precio de compra | US$500,000 |
| Gastos de adquisición y cierre | US$20,000 |
| Puesta en marcha | US$5,000 |
| Reserva que se conserva después de comprar | US$15,000 |
| Capital total previsto | US$540,000 |
Ejemplo educativo de compra al contado, no cotización de gastos ni oferta de crédito. Los importes fueron elegidos para mostrar la estructura del presupuesto; no representan requisitos bancarios ni costos confirmados de una propiedad. La reserva debe calcularse a partir de sus gastos y riesgos reales.
En este ejemplo, disponer únicamente del precio de compra dejaría sin cubrir otras necesidades.
Si la compra fuera financiada, habría que sustituir el precio completo por el aporte propio confirmado y recalcular los gastos. No se debe trasladar automáticamente el mismo presupuesto a una hipoteca.
8. Para el comprador internacional, disponibilidad también significa ejecución
Tener patrimonio no es lo mismo que tener fondos líquidos y utilizables para cerrar.
Antes de comprometerse, confirme con las instituciones involucradas:
- El origen y la documentación de los fondos.
- Los tiempos y costos para convertir moneda y transferir.
- Las cuentas desde las que se permite enviar y recibir dinero. Si piensa utilizar una cuenta de un familiar, una empresa u otro tercero, obtenga confirmación previa del prestamista y del profesional del cierre; no suponga que será aceptada.
- Los requisitos del prestamista y del profesional del cierre.
- Los plazos del contrato y el margen para resolver observaciones.
Los requisitos de una entidad no deben asumirse como universales. Por ejemplo, HSBC indica que, en sus operaciones, los fondos de compra deben estar en una cuenta bancaria estadounidense. Esa condición debe comprobarse con el prestamista que usted utilice. Fuente: HSBC.
Antes de transferir al cierre, verifique las instrucciones por un teléfono previamente confirmado. No confíe en un cambio de cuenta recibido únicamente por correo electrónico. Fuente: CFPB, prevención de fraude.
9. En preconstrucción, revise los plazos, el contrato y el destino de los depósitos
Los depósitos durante la construcción y el saldo al cierre deben ponerse en una línea de tiempo. Cuando se aplican al precio, son parte de la compra; no se añaden otra vez como un costo independiente.
Lo que sí cambia es el momento en que debe disponer del dinero.
Si piensa financiar el saldo, confirme los requisitos y riesgos antes de firmar. No dé por seguro que el préstamo estará aprobado cuando llegue la entrega.
En una compra de un condominio residencial directamente al desarrollador, revise además dos protecciones legales:
Plazo de cancelación. F.S. 718.503 contempla la cancelación mediante aviso escrito dentro de los 15 días posteriores a que se hayan cumplido ambas condiciones: firma del comprador y recepción de todos los documentos exigidos al desarrollador. No se calcula simplemente desde el primero de esos hechos. El derecho termina al cierre; también existen disposiciones sobre modificaciones materiales adversas. Solicite a su abogado confirmar el plazo y cómo entregar el aviso en su caso. Fuente: F.S. 718.503.
Cuando correspondan documentos de inspecciones y estudios de reservas, pueden aplicar plazos específicos que excluyen sábados, domingos y feriados legales. Pida a su abogado verificar cada plazo según la documentación exigible y recibida.
Uso de depósitos. Bajo F.S. 718.202, la regla general exige mantener en escrow los pagos iniciales hasta el 10% del precio, con garantías alternativas previstas por la ley. El exceso también se deposita en escrow, pero puede retirarse para costos permitidos de construcción y desarrollo una vez iniciadas las obras, si el contrato lo autoriza. Por eso no debe asumir que todo depósito permanecerá inmovilizado hasta la entrega. Revise con su abogado el contrato, las garantías y los comprobantes del agente de escrow. Fuente: F.S. 718.202.
Estas reglas corresponden al supuesto descrito de condominios; no deben trasladarse automáticamente a cualquier compra de preconstrucción.
Revise también qué gastos traslada el contrato al comprador: pueden incluir aportes de capital a la asociación, cargos legales o administrativos del desarrollador e impuestos de la transacción. No asuma que una estimación general de cierre los incluye ni que todos los proyectos cobran lo mismo.
La capacidad de cumplir los pagos del contrato y la capacidad de sostener la propiedad después de recibirla deben analizarse por separado.
Antes de buscar propiedades, defina cuánto quiere comprometer
La pregunta útil no es solamente “¿qué puedo comprar con mi capital?”.
También es: “¿Cuánto puedo destinar a la compra sin quedarme sin liquidez para mantenerla y atender mis otras obligaciones?”
Con ese límite claro, la selección de propiedades tiene una base más sólida.
¿Está evaluando invertir en Miami desde el extranjero? Puedo ayudarle a organizar el presupuesto de adquisición y los gastos de la propiedad, coordinando la confirmación del financiamiento y del cierre con los profesionales correspondientes.
Para comenzar, escríbame “CAPITAL” y cuénteme cuál es su objetivo: renta, uso personal o una combinación.
Jorge Mastrapa, REALTOR®
MastrapaHomes — eXp Realty, LLC
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Información educativa. Los gastos, requisitos de financiamiento, impuestos y procedimientos de transferencia deben confirmarse para cada operación. Las referencias legales son generales y no sustituyen la revisión del contrato por un abogado. Los ejemplos no garantizan aprobación, rentabilidad ni suficiencia de capital.
También puede leer: Bajar el precio o aportar a costos de cierre: qué cambia para el comprador